土地财政历史探寻

当然有，而且不止一个。把“中国式土地财政—地价房价共振—泡沫破裂—财政与金融风险外溢”拆成几个关键环节看，历史上最相近的样本主要有：日本（1980s–1990s 的地产与资产泡沫）、西班牙/爱尔兰（2000s 的房地产主导型增长并伴随地方财政对地产交易的高度依赖）、以及高度依赖“地价—批租”收入的香港（多轮物业周期对财政波动的冲击）。这些案例能为当下中国提供颇多可操作的启示。

一、可比历史案例与要点

1) 日本：资产泡沫破裂后的“资产负债表衰退”

• 机制：信贷宽松+土地金融化→地价/股价飙升→泡沫破裂→银行与企业、居民资产负债表同时受损，长期去杠杆。
• 事实要点：日本城市地价在1990年前后见顶；到1999年主要城市地价较峰值跌去约80%，长期拖累信贷与投资。(World Bank)
• 启示：单靠降息/流动性难以修复受损的私人部门资产负债表，需更直接的财政/资产端处置与出清机制，避免“慢变量”拖累变“失去的十年”。

2) 西班牙（及一定程度上的爱尔兰）：地方财政对地产交易的过度依赖

• 机制：建设许可、开发相关费、交易税（转让税、印花税）在繁荣期大幅抬升地方收入，地产转冷后税基塌陷，地方财政与银行体系同步受压。
• 证据：IMF在西班牙危机后总结指出，“房地产相关的高景气税收在危机中崩塌，引发财政大幅恶化”。爱尔兰也在危机后将税制从易波动的房地产税基转向更稳定来源。
• 启示：以地产交易为中心的财政结构高度顺周期，需用更“稳定—广基”的税源替换（如经常性不动产税），并建立稳健的跨周期财政规则。

3) 香港：最接近“土地财政”的成熟样本

• 机制：政府通过土地出让金与印花税形成“强地产—强财政”耦合，财政对地价/成交高度敏感。
• 事实要点：2023/24财政年度预算中，地价（地价收入/地价批租，Land Premiums）预计贡献约13%的一般收入；而在市场走弱时，地价收入曾严重“未达标”。
• 启示：高度依赖土地出让与交易税会放大财政的周期性波动，必须用“逆周期基金+多元税基”对冲。

中国当下也在经历地产相关财政收入的显著下行：例如2024年1–4月地方政府性基金本级收入中的国有土地使用权出让收入同比下降约10.4%；2025年1–7月土地销售面积继续同比下滑。(gks.mof.gov.cn)

二、这些案例对中国的具体启示（按风险传导链）

(A) 财政端：顺周期收入塌陷 → 地方基建/托底能力削弱

• 土地出让降温叠加隐性债务到期，地方财政“量缩价冷”，若不改革分税与税制结构，易形成“基建—保民生—化债”三难。
• 中国式隐性债务（城投/LGFV）体量可观，外部估算约在本级地方债之外再有 ~50% GDP量级，属系统性风险点。(rba.gov.au)

(B) 金融端：开发商/城投再融资受阻 → 银行表内外压力上升

• 日本教训：不良暴露“拖”与“捂”会拉长衰退进程。应尽快分类处置、加速出清。

© 需求端：居民资产负债表受损 → 消费与购房意愿转弱

• 若形成“资产负债表型”去杠杆，单靠宽信用难以扭转预期，需更直接的收入/资产端支持与住房供给结构重塑。

三、对当前的建设性建议（结合已出台政策，强调“以改代稳”）

1) 用“经常性房产税 + 分税制再平衡”替代土地财政的顺周期性

• 在保基本居住、稳预期的前提下，渐进式扩大持有环节税基（首套/自住充分减免、长期持有优惠、对多套/高价值住房征收更高边际税率），以更稳定的经常性收入替代高波动的土地出让与交易税；同时将土地出让收入纳入更严格的预算管理并设跨周期平准基金。IMF对华评估亦长期建议扩大稳健税源、减轻对房地产的依赖。(IMF)

2) 对存量风险“快识别、软着陆、强约束”

• 全面盘点并分级处置LGFV：将公益性、准经营性与纯经营性项目分账；对长期无现金流覆盖的项目进行债务置换+久期延长+利率下调，并以绩效与预算软约束改革为条件。外部研究估算LGFV债务量级约**~50% GDP**，应优先建立省级统一平台与司法/市场化纾困通道，允许有限、有序违约与重整，避免“滚续—空转”。(rba.gov.au)
• 银行端拨备与暴露切割：提高对地产与城投相关风险权重和拨备覆盖，设“问题资产池+AMC批量处置”机制，防止日本式“僵尸化”拉长周期。

3) 让库存房快速“变资产、变保障”

• 将已出台的“三大工程”（保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施）做规模化、规则化落地：

  • 中央统筹的收购与转换机制：明确收购定价与拨付节奏，优先一二线及都市圈“可自我消化”地段；统一标准把存量商品房改为配租/配售保障房与公租房。官方已明确“三大工程”为新模式支点，并配套再贷款与政策性金融支持，但早期工具使用率偏低，应简化准入和配套环节，提高资金周转效率。(中国政府网, Reuters)
  • 扩大“白名单”融资与政策性资金：把住房项目“保交付”与“保转租/保转保”并重，必要时阶段性提高政策性额度与久期，避免烂尾再生。(Reuters)

4) 稳居民资产负债表与预期（对冲“日本式去杠杆”）

• 直达式财政支持：低收入与有孩家庭的现金性转移/税收抵免、以旧换新/节能等一次性补贴，配合社保与医疗抚育支出扩容，降低预防性储蓄动机。
• 住房金融“稳而不刺激”：继续优化首付比与利率下限，但避免单纯“加杠杆托价”；坚持“保交楼+保基本居住”导向，形成“买得起、租得到、住得好”的结构性均衡。政策口径已将保障性租赁住房目标量化，应以公开台账跟踪交付与入住率。(Reuters)

5) 以改革提升全要素生产率，弱化“地—债—建”的旧循环

• 分税制与转移支付改革：提高对基本公共服务的均等化转移、减少地方对土地与隐性举债的激励。
• 民营经济与服务业环境：稳定预期、强化法治与公平竞争，扩大高人力资本服务业、健康养老与数字基建的可投项目池，替代“重资产、低回报”的旧模式。
• 数据与透明度：按省级/地市公开城投口径、政府基金预算收支与土地库存，建立“风险早识别—早处置”闭环。

四、短期（6–12个月）关注的“真信号”

1. 土地出让与地方基金收入是否企稳（财政部月度通报）。
2. 政策工具使用率（如3000亿元保障性住房再贷款、白名单贷款落地率）。(Reuters)
3. 房屋竣工/交付与去库存周期（而非仅销售额）。
4. LGFV再融资利差与期限结构（是否从“短借长投”向“长债低息、现金流匹配”切换）。
5. 银行拨备覆盖与不良迁徙（地产与城投敞口的识别质量）。

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一句话结论：历史经验显示，依赖地产与土地的顺周期财政结构在下行期会放大宏观与金融风险；破解之道不是再吹一轮地产泡沫，而是财政与住房制度的“结构性再平衡”：用经常性、稳定税基替代土地财政，用市场化+规则化的资产出清加速“保交付/保基本居住”，并以更透明的债务重整与金融切割机制，配合对居民资产负债表的直接支持，才能在“稳楼市”的同时真正“稳增长、稳预期”。